身為產業園區從業者，方恒明顯感覺這兩年生物醫藥產業園區更熱了。向他咨詢醫療企業、相關園區項目投資的機構越來越多。物流園、數據中心之后，資本找到了新的風口。
近年來，生物醫藥產業園區大宗交易的清單持續拉長。在供應稀缺的北京市場，CBC康橋資本2022年連續拿下兩個項目。普洛斯、摩根士丹利、ESR易商紅木、高瓴資本等巨頭則在上海持續加碼。高力國際數據顯示，2021年上海生物醫藥產業園的大宗成交金額共計人民幣61.6億元，較2020年增長了近5倍。
中國的生物醫藥產業園主要集中在環渤海、長三角、珠三角及成渝都市圈四大區域。頭豹研究院數據顯示，截至2021年中國約80%上市醫藥企業、90%的國家一類新藥和85%的創新醫療器械特別審批產品都以上來自四個區域。
仲量聯行的企業調研同樣顯示，生命科學企業不動產選擇以產業園區為主，占總需求面積的67%，尤其是領軍企業對產業園需求遠高于其對辦公樓的需求。
作為新經濟基礎設施的重要組成部分，生物醫藥行業需求催生了更多產業園區機遇。在物流園區、數據中心之外，往年較為冷門的生物醫藥產業園區受到了資本熱捧。
投資活躍
多家境內外資本方正在進入京滬兩地的生物醫療園區市場。
剛剛過去的11月，CBC康橋資本宣布購入上海青浦工業園區生命科學園區83.76畝用地，計劃將其開發成高規格的科技園，包括8個生產基地、2個研發辦公樓以及其他附屬設施，項目預計于2024年第二季度完成。
今年早先時候，CBC康橋資本陸續完成了北京兩個生物醫藥產業園的投資。分別位于北京大興生物醫藥基地的藥谷一號，以及位于北京昌平中關村生命科學園三期的生命谷國際精準醫學產業園。
僅北京兩個項目耗資超過了1.8億美元，其中昌平生命科學園三期項目為該區域內近十年首次出讓此類地塊。
這是康橋資本在2021年與全球最大的養老金管理人荷蘭APG合作設立CLSIV（中國生物醫藥基礎設施基金）后的投資動作，該基金期限8年，一期為5億美元，整體規模上限封為15億美元，有望在2023年第一季度達到，預計（IRR）內部收益率是22-23%左右。業內人士指出，一般而言美元基金IRR在12%至20%左右，從募集速度及收益率來看，生物醫藥基金對投資人的吸引力不小。
另一名業內人士表示，盡管這是近年來標志性的交易，大幅提振了市場信心，不過考慮到資方背景及產業優勢，該項交易在北京市場很難被復制。
相比北京，生物醫藥產業起步較早的上海市場化程度更高，競爭也更為激烈。早在2019年，普洛斯在上海外高橋保稅區收購了生物醫藥園區自貿壹號。2022年，普洛斯宣布在臨港建設普臨智創綠谷產業園項目，計劃開發集生物醫藥、新能源汽車供應鏈集成兩大主題為一體的現代化綜合產業園。
熱衷于投資寫字樓項目的摩根士丹利，其管理的房地產基金在2019年收購了張江核心區的前身張江創新園。2020年收購了位于上海張江的美恩生物科技園，總價為5.6億元。據中金公司研究部數據顯示，以單位租金/成交價計算，產業園區研發樓的毛收益率一般在4%至6.5%，美恩項目毛收益率達到了6.5%。
物流地產與數據中心之外，亞洲最大的不動產管理公司ESR同樣搭上了生物醫藥產業地產的風口。2021年12月，ESR在蘇州高新區投資4億美元打造其國際生命科學產業園及新材料產業園。2022年7月，又以2.68億元的價格，從陽光城手中收購了位于上海張江藥谷的陽光張江NEO項目，現已更名為ACGT生命科學園。
ESR中國首席運營官周波此前透露，公司正在募集生物醫藥基金，預估第一期規模是7億美元左右，選了7到8個種子資產進行開發和收購的準備。
2022年4月，被視為華平系的東久新宜宣布設立總投資規模約12億美元的合資平臺，專注于中國前沿城市的生物醫藥基礎設施開發和運營，首批合作項目位于上海張江科學城核心區域。
境內資本也不遑多讓。高瓴在今年8月完成了首支20億美元規模新基建基金的募集，該基金主要投資于包括生命科學園、綠色數據中心和物流及工業基礎設施等。
看好中國生物醫藥未來市場，是資本普遍的信心所在。周波稱，全球生物制藥市場上，目前中國僅次于美國，預計將于2020年到2025年達到更高的復合增長率，達到8.2%的增長率。這也使得生物醫藥園區的需求在2010-2030階段增長非?？?。
咨詢機構火石創造的醫藥行業報告指出，上海張江藥谷、蘇州BioBAY、中關村生命科學園等都形成了政府、高校、風投機構、醫療機構等多因素組成的創新網絡。
收入不只靠租金
生物醫藥產業的業態孵化至少需要三五年，甚至十多年，這就需要資金期限足夠長。一名私募基金人士稱，這與外資資金成本低、長線操作相契合，另外地方上也有招商引資、外資落地的指標要求。
過去兩年，生物醫藥園區的大宗交易方式大多是收購存量物業后進行改造，相關用地資源并不充裕。方恒舉例稱，大興某占地130畝的本地制藥廠，新建一部分后又收縮了面積，后續想要出售又受限于相關政策。
據高力國際數據顯示，在生物醫藥園區市場，2020至2021年的外資買家全部以投資為目的，而內資買家均為生物醫藥企業自持自用。
康橋資本醫療健康產業設施平臺首席執行官康海華此前稱，大興項目基于NPI的租金收益率是7%，對資產進行提升后預計可以達到7.5%以上。顯然，要達成最終22%的基金內部收益率，租金收入只是一小部分。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務、產業地產部負責人李虹表示，大多數外資基金有基礎設施基金，也有PE投資平臺及產業孵化平臺。通常在投資不動產之后會選擇有增長潛力的創投公司進行股權投資，生物醫藥類企業潛力較高，近年來在一二級投資市場炙手可熱。
據醫藥魔方數據庫統計，生物醫藥領域的投資近10年來累計事件數接近1.4萬件，一級市場融資金額為9700億元，二級市場募資金額突破1.1萬億元。頭豹研究院數據顯示，2021年，中國共有588家的生物醫藥企業獲得了一級市場的融資總融資額高達1187.19億元，3年內增幅達到了178.88%。主要投資于生物醫藥研發企業、生物醫藥CRO/CDMO、技術平臺型企業（以AIT藥為主）、生命醫藥上游企業以及制劑型企業。胡潤研究院發布的《2021全球獨角獸榜》顯示，上榜的31家生物科技公司里中國企業占了16家，其中6家價值超過100億人民幣。
2022年以來盡管投資規模整體下降，高科技、高壁壘的早期項目融資占比仍在大幅提高。實際上因母基金間接投資與企業建立的鏈接深度有限，一些園區方也設立了直投業務平臺。方恒的感受非常直接，他稱有些創業公司入駐園區后接受了融資，第二年就上市了，并達到了10億美元級別。
由于醫藥行業的專業性、監管政策等影響，大多數資方選擇建立生命醫藥產業基金，為醫藥企業提供股權融資，挖掘潛力項目。同時與產業園區進行深層次的合作，協助園區方提升營商環境。
北京市屬的園區投資運營商昌平科技園發展有限公司(簡稱昌發展)成立于2015年。昌發展相關負責人表示，在選擇合作伙伴時，昌發展非?？粗貫樾滦推髽I提供全周期的產業生態服務的能力。產業資源豐富、穩定的資金支持、優質的企業入駐以及專業的孵化，是大多數園區方所需要的合作方能力。
公募REITs也讓產業園區項目的資金退出變現有了新通道。11月28日，全國首單生物醫藥產業園REITs——華夏和達高科REIT正式獲批，成為全市場第24單獲批的公募REITs產品。
分析人士指出，公募REITs可以有效盤活存量資產、拓寬企業融資渠道、提升資產運營效率，后期還可通過擴募不斷壯大REITs規模，形成可持續、可復制的基礎設施資產建設、運營、上市的良性循環。
仲量聯行華東區研究部董事丁婷表示，深度參與行業發展、布局產業園區及潛力企業的全成長周期，是更多成熟資本考慮的方式。
供需錯配
生物醫藥產業園區呈現出供不應求的格局，但并不是所有的園區都能承接租戶的需求。
據高力國際數據顯示，上海生物醫藥產業園的平均租金在2021年超越了非生物醫藥產業園。以張江生物醫藥產業園為例，2021年末為每平方米每天5元，復合年增速高達6.1%，遠超同期非生物醫藥產業園的年均增速。
北京的三大生物醫藥產業園區則有著不同租金水平表現。中關村生命科學園租金在每平方米每天5.5元至7.5元，亦莊生命醫學園則是2.5元至3.5元，大興生物醫藥基地最低，為2.1到2.5元。而北京物流園區每平方米每天平均租金在1.7元左右。
生物醫藥園區的單平方米造價成本比物流要高得多，地面承重、層高、排風、排污、小環評等等都需要考慮在內。高力國際華北區產業及工業地產服務董事吳濤指出，生物醫藥產業聚集形態較為明顯，企業在選址時會考慮到人才流動、成果轉化、政策優勢等方面。
吳濤表示，租賃需求旺盛，而優質產品較為稀缺，助漲了生物醫藥園區的租金上漲。從產業地產的角度看，未來五到十年內，生物醫藥園區會保持良好的發展態勢。
對于租戶方而言，更愿意去選擇符合自身需求且資質較好的園區，這些園區的業主方運營能力強，政策支持力度更多。李虹表示，客觀來看，一些民營或者資質一般的生物醫藥園區，空置率達70%。
環評是必要條件，物業層高、承重、配電量決定了未來租戶業態。園區的共享實驗室、共享設備配套，能夠提供給租戶上下游產業鏈的資源，這些都是影響出租率的關鍵因素。李虹指出，一些項目先天條件并不滿足，在立項之時并非生物醫藥園區，半路轉型后硬件設施難以滿足要求，招商就比較困難。
另一名園區運營人士指出，早年間園區運營方一般提供物理空間、政策及資金支持?，F在園區服務方面的比拼也更專業，涉及產業鏈完善、投融資需求、智能設備等等方面。生物醫藥類產業園經營管理預算相對更多一些，他們愿意提供更好的服務給園區內的企業，嘗試更多智能化的管理方式。
比如細胞基因類的初創企業，獨立創建造價超過千萬的實驗室并不現實，這就需要園區配套的共享實驗室。類似企業租戶的定向需求還包括園區運營方是否擁有活體動物實驗室執照，以及園區內處理動物血清、皮毛危廢品的資質等等。
李虹認為，相較其他領域，國內大多數城市的生物醫藥園區起步較晚，細分賽道體量不大?，F階段仍屬于非標品、偏定制化項目，再現物流地產火爆的可能性較小。
未來三年，僅北京大興、亦莊的生物醫藥產業園區還有至少50萬平米的供應量。目前來看存量企業擴張是主力需求，而業主方基本都會將特殊實驗室之類的設備配套需求納入整體規劃。李虹稱。
